Kira Artışı Hesaplama & Kira Artış Oranları 2025

Kira artış hesaplama aracımız ile 2025 yılı güncel kira artış oranları doğrultusunda konut ve iş yeri kira artış tutarını hesapla. Yapılabilecek yasal kira zam ve tutarı önceden öğren!

Kira artışı hesaplama işleminde, Türkiye İstatistik Kurumu’nun açıkladığı son 12 aylık ortalama TÜFE verileri esas alınır. Bu oran, ev sahibi tarafından uygulanabilecek en yüksek zam sınırını belirler. Hesaplama yapılırken önce kiralanan taşınmazın mevcut aylık kira bedeli alınır, ardından bu tutar TÜFE oranı ile çarpılarak artış miktarı bulunur. Elde edilen zam tutarı mevcut kiraya eklenerek yeni kira belirlenir. Eğer taraflar sözleşmeye belirli bir artış oranı koymuşsa, bu oran yalnızca TÜFE’yi aşmamak kaydıyla geçerli olur.

Örneğin 2025 Aralık ayında 20.000 TL olan bir kira bedeli, TÜİK’in açıkladığı %35,91’lik 12 aylık ortalama TÜFE oranına göre artırıldığında, zam miktarı 7.182 TL olarak hesaplanır. Bu tutar mevcut kiraya eklendiğinde yeni kira bedeli 27.182 TL’ye yükselir. Taraflar daha düşük bir oran üzerinde anlaşabilirken %35,91’lik TÜFE oranı yasal üst sınırı temsil eder. Bu hesaplama yöntemi, 2025 yılı itibarıyla hem konut hem de işyeri kiraları için geçerlidir.

2025 yılında kira artışı, TÜİK’in açıkladığı 12 aylık ortalama TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) oranına göre yapılır. Kiracı ile ev sahibi arasında sözleşmede belirlenen artış oranı olsa bile, bu oran TÜFE ortalamasını geçemez.

Taraflar arasında kira bedelinin belirlenmesine, artış oranına veya değişen ekonomik koşullara göre yeniden uyarlanmasına ilişkin bir uyuşmazlık çıkması ve konunun mahkemeye taşınması hâlinde çözüm; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 343. ve 346. maddeleri çerçevesinde kira tespiti veya kira uyarlaması hükümlerine göre değerlendirilir.

Kira tespiti davası, sözleşmenin devam eden dönemlerinde uygulanacak yeni kira bedelinin belirlenmesine yönelik olup kural olarak beş yılın dolmasını gerektiren, ihtar ve dönem başlangıcı şartlarına bağlı, sınırlı takdirli bir dava türüdür. Buna karşılık uyarlama davası, tarafların edimleri arasındaki dengenin olağanüstü ekonomik değişiklikler nedeniyle aşırı bozulduğu hâllerde, sözleşme süresine bakılmaksızın her zaman açılabilir ve hâkime geniş bir değerlendirme alanı tanır; ayrıca tespit davasından farklı olarak geriye değil, ileriye etkili sonuç doğurur.

Dolayısıyla konut kiralarında kira bedellerinin rayiç piyasa değerinin belirgin biçimde altında kalması durumunda, beş yıllık süre dolmamış olsa bile uyarlama davası açılabilmektedir. Nitekim İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 54. Hukuk Dairesi’nin 15.03.2023 tarihli kararında da, yasal artış oranları uygulansa dahi kira bedelinin rayiç seviyenin altında kalması hâlinde beş yıllık sürenin beklenmesine gerek bulunmadığı; hâkimin emsal kira bedelleri, ekonomik veriler, bölgesel koşullar ve piyasa dinamikleri ışığında kira bedelini yeniden belirleyebileceği açıkça kabul edilmiştir.

2025 yılında kira artış hesaplama seçenekleri değişiklik göstermektedir. Bu seçenekler aşağıdaki gibi sıralanmaktadır;

• TÜFE (12 aylık ortalama): Kira artış oranının Tüketici Fiyat Endeksi’nin (TÜFE) 12 aylık ortalamasına dayalı olarak belirlenmesi. Bu oran, Borçlar Kanunu çerçevesinde kira sözleşmesinin yenilenmesi sırasında uygulanabilecek azami yasal fiyat artışını ifade eder.

• TÜFE (Gecen yılın aynı ayına göre): Kira artış oranının Tüketici Fiyat Endeksi’nin (TÜFE) bir önceki yılın aynı ayına göre yıllık değişim oranı esas alınarak hesaplanması. Bu oran, kira bedelinin dönemsel güncellenmesinde kullanılan yıllık enflasyon bazlı fiyatlama göstergesini oluşturur.

• Yİ-ÜFE (12 aylık ortalama): Kira artış oranının Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi’nin (Yİ-ÜFE) 12 aylık ortalama verileri esas alınarak belirlenmesi. 2019 yılından önce Yİ-ÜFE, kira artışlarına ilişkin yasal üst sınırın belirlenmesinde esas alınan temel endeks olarak kullanılmaktaydı.

• Yİ-ÜFE (Bir önceki yılın aynı ayına göre): Kira artış oranının Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi’nin (Yİ-ÜFE) bir önceki yılın aynı ayına göre yıllık değişim oranı esas alınarak hesaplanması. Bu oran, kira bedelinin güncellenmesinde kullanılan yıllık üretici fiyat enflasyonu kaynaklı fiyatlama göstergesini oluşturur.

• TÜFE + Yİ-ÜFE)/2 (12 aylık ortalama): Kira artış oranının Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) ve Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi’nin (Yİ-ÜFE) 12 aylık ortalamalarının aritmetik ortalaması alınarak belirlenmesi. Bu oran, kira bedelinin güncellenmesinde kullanılan ortalama enflasyon bazlı artış göstergesini temsil eder.

• TÜFE + Yİ-ÜFE)/2 (Bir önceki yılın aynı ayına göre): Kira artış oranının Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) ve Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi’nin (Yİ-ÜFE) bir önceki yılın aynı ayına göre değişim oranlarının aritmetik ortalaması alınarak hesaplanması. Bu oran, kira bedelinin güncellenmesinde kullanılan yıllık enflasyon bazlı ortalama artış göstergesini oluşturur.

• Özel Oran: Kira artış oranının enflasyon göstergeleri dışında taraflarca özel olarak belirlenen oran esas alınarak hesaplanması. Söz konusu özel oran, ayrıca geleceğe yönelik kira artış tahminlerinin belirlenmesinde de referans olarak kullanılabilir.

2025 yılında işyeri kira artışlarında, yasal olarak yalnızca TÜİK’in açıkladığı 12 aylık ortalama TÜFE oranı esas alınmaktadır. Ayrıca, 1 Temmuz 2024 itibarıyla konut kiralarında uygulanan %25’lik zam sınırı kaldırılmış ve böylece hem konut hem işyeri kiraları için üst sınır olarak yalnızca TÜFE verileri geçerli hale gelmiştir.

Taraflar dilerse bu oranın altında bir oranla da anlaşabilir ancak belirlenen TÜFE oranı, yasal olarak geçilemeyecek üst sınırı temsil eder. Böylece 2025 yılında işyeri kira artışları, geçmişte kullanılan TEFE ya da ÜFE gibi oranlardan tamamen bağımsız hale gelmiş ve yalnızca enflasyon verilerine endeksli bir yapıya kavuşmuştur.

2025 yılı boyunca işyeri kira artış oranları ise sözleşmenin yenilendiği aya bağlı olarak yaklaşık %58,5 ile %43,2 arasında değişmektedir. Bu oranlar, TÜİK’in her ay açıkladığı 12 aylık ortalama TÜFE verilerine dayanmakta olup, yılın ilk aylarında daha yüksek, yaz aylarına doğru ise daha düşük seviyelerde seyretmiştir.

Konut kira artış oranı 2025 yılında daha önceki yüzde 25'lik kira artış sınırı kaldırıldıktan sonra artık enflasyon rakamlarına yani TÜFE oranlarına göre %57 ve %71 arasında değişen oranlara sahiptir. Burada önemli olan husus kira sözleşmesinin bitiş tarihinde geçerli olan TÜFE oranıdır. Yapılacak zam miktarı ilgili yasa ve düzenlemelere göre bu TÜFE oranından fazla olamaz.

Evet, Kira artış oranı konusunda ev sahibi ile kiracı arasında bir anlaşmazlık yaşanması halinde, kiracının bu artışa itiraz etme hakkı vardır. Türk Borçlar Kanunu gereği, konut ve işyeri kiralarında artış oranı üst sınırı TÜİK’in açıkladığı 12 aylık ortalama TÜFE oranı ile sınırlıdır. Ev sahibi bu oranın üzerinde bir artış talep ederse, kiracı böyle bir zammı kabul etmek zorunda değildir.

Bu durumda, kiracı dilerse durumu ALO 175 Tüketici Hattı veya CİMER gibi mercilere şikayet edebilir ya da doğrudan Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak kira tespit davası açabilir. Mahkeme, zam oranını belirlerken yalnızca TÜFE oranını değil, kiralanan taşınmazın bulunduğu bölgedeki emsal kira değerlerini, mülkün fiziksel durumunu ve hakkaniyet ilkelerini de dikkate alır. Özellikle sözleşmede açık bir artış oranı bulunmayan ya da fahiş artış yapılan durumlarda mahkeme kararıyla yeni kira bedeli belirlenebilir. Bu nedenle kiracılar, yasal sınırları aşan kira zamlarına karşı hem idari hem de hukuki yollardan itiraz hakkına sahiptir.

Eğer kira sözleşmesinde artış oranı belirtilmişse kira tespit davası açılabilir; taraflar bu oran çerçevesinde kira bedelini güncelleyebilir ve mahkeme, ihtilaf (anlaşmazlık) halinde artışın yasal düzeye getirilmesini sağlar. Öte yandan kira sözleşmesinde artış oranı belirtilmemişse ve sözleşmede yoksa, kiraya veren doğrudan kira artışı yapamayabilir; bu durumda kira tespit davası açarak, mahkemenin TÜFE veya ilgili yasal göstergelere göre kira bedelini belirlemesini talep edebilir.

5.yılını dolduran kiracının kira artışı hususunda yalnızca TÜFE değil, piyasa koşulları ve rayiç bedel de devreye girer. Burada ev sahibi bu kriterler üzerinden kira bedelini artırma hakkına sahiptir. Ancak yeni kira tutarı üzerinde ev sahibi ile kiracının uzlaşma sağlayamadığı durumlarda ev sahibi tarafından kira tespit davası açılabilir. Bu durumda mahkeme taşınmazın bulunduğu bölgedeki emsal kira değerleri, ekonomik koşullar, kiralanan taşınmazın fiziksel ve teknik özellikleri ile konutun kullanım amacı gibi unsurları değerlendirir. Ayrıca, hakkaniyet ilkelerini de göz önünde bulundurarak kira bedelinin adil bir şekilde artırılmasını sağlar.

Hayır, %100 kira zammı yapılması yasal değildir. Mevzuata göre kira artışlarında üst sınır, TÜİK’in açıkladığı 12 aylık ortalama TÜFE oranıdır ve bu oran aşılmadığı sürece geçerlidir. Ev sahibi, sözleşme yenileme döneminde bu oranın üzerinde bir zam talep edemez. Kiracının onayı olsa bile bu artış, fahiş kabul edilerek yasal olarak geçersiz sayılabilir. Taraflar TÜFE oranının altında bir artışta anlaşabilir, ancak %100 gibi orantısız bir zam, kiracının kabul etmemesi halinde uygulanamaz ve itiraz halinde mahkemeye taşınabilir.

Ev sahibi, kira sözleşmesi süresi dolduğunda kiracıyı tek başına bu gerekçeyle tahliye edemez. Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sürenin bitiminde sözleşmeyi sona erdirme hakkı yalnızca kiracıya aittir. Yani sözleşme bir yıl sonra sona erse bile, ev sahibinin sadece süre doldu diyerek kiracıyı evden ya da işyerinden çıkarması mümkün değildir. Ancak, Türk Borçlar Kanunu’nda belirtilen kiraya verenin konut veya işyeri ihtiyacı, kiracının yazılı tahliye taahhüdünde belirtilen tarihte taşınmazı boşaltmamış olması ve kiralananın esaslı tadilat, onarım veya yeniden inşası gibi geçerli tahliye sebeplerinden biri mevcutsa bu durumda kiracının çıkarılması yasal olarak mümkündür.

Evet, 11 Haziran 2022 tarihinde yürürlüğe giren ve konut kiralarına %25 sınır koyan düzenleme 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona erdi. Bu tarihten sonra kira artışları, 11 Haziran 2022 öncesindeki uygulamaya dönerek TÜFE’nin 12 aylık ortalama değişim oranı esas alınarak belirlenecek ve ev sahipleri bu sınırı aşamayacak.

Buna ek olarak, temmuz öncesi zam dönemi olan kiracılardan 2024 yılı için yeni bir artış talep edilemeyecek; yani mevcut sözleşmelerdeki kira bedelleri, yalnızca TÜFE’ye göre güncellenebilecek.

2025 yılı itibarıyla kira artış oranlarının belirlenmesinde, Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi esas alınmaktadır. İlgili maddeye göre, 18 Ocak 2019 tarihinde yapılan değişiklikle kira artışının hesaplanma yöntemi güncellenmiştir.

Buna göre, 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 344 üncü maddesinin birinci, ikinci ve üçüncü fıkralarında yer alan “üretici fiyat endeksindeki artış” ibareleri “tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim” şeklinde değiştirilmiştir. Ayrıca, maddenin dördüncü fıkrasına “kararlaştırılmışsa,” ibaresinden sonra gelmek üzere “20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla,” ibaresi eklenmiştir.

Bu düzenleme ile 2025 yılı itibarıyla kira artışları, sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça TÜFE’nin 12 aylık ortalamaları esas alınarak belirlenmekte ve yasal çerçeve korunmaktadır.

Kaynakça

• 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu
• Aylık Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) 2025